Transitiekosten

Transitiekosten bestaan uit alle kosten die gemoeid gaan met een conversie binnen een (portentieel) ontwikkelobject (cel) van bebouwingskenmerk A naar bebouwingskenmerk B. Het gaat hier om kosten die gemaakt worden in laag 2. Evt. (vrijwillige) verhuiskosten worden al gemaakt in laag 3 van het model.

Categorisering
Transitiekosten kunnen op verschillende manieren worden gecategoriseerd:
 * 1) Naar de fysieke eenheden die de transities ondergaan, aansluitend op de lagen uit het RuimteScanner XL model
 * 2) Naar de fase van het ontwikkeltraject waarin de kosten worden gemaakt
 * 3) Naar de bron/oorzaak van de kosten

Categorisering o.b.v. de fysieke eenheden die de transitie ondergaan (lagen):
 * 1) Occupatie (gebruikers, bezitters)
 * 2) Vastgoed (woningen etc.)
 * 3) Ondergrond en infra (bodem, natuurlijke vegetatie, riolering, wegen)

Categorisering o.b.v. de fase in ontwikkeltraject waarin de kosten worden gemaakt:
 * 1) grondexploitatie
 * 2) bouwfase

Categorisering o.b.v. de bron/oorzaak van de kosten:
 * 1) locatiespecifiek (e.g., mate van vervuiling grond, dichtheid omliggende bebouwing)
 * 2) projectspecifiek (e.g., kwaliteitsaspecten beoogde bebouwingskenmerken)
 * 3) gemeentespecifiek (e.g., gemeentelijke structuurvisie)
 * 4) generiek (e.g., nationale regelgeving)

Occupatie

 * 1) Proceskosten/uitstel/afstel als gevolg van onteigening bestaande bewoners of bedrijfsverplaatsingen
 * 2) Proceskosten/uitstel/afstel door aanwezigheid beschermde diersoorten

Deze kosten zijn vooral locatiespecifiek.

Vastgoed
Voor deze laag kunnen de volgende kostenposten worden onderscheiden:


 * 1) Sloopkosten, per m2 ontwikkelobject, functie van aantal (schaal), type en dichtheid van de bestaande objecten
 * 2) Bouwkosten, idem, maar dan m.b.t. te ontwikkelen objecten
 * 3) Renovatie, idem, maar dan tegelijk rekening houdend met huidige (ist) en nieuwe (sol) objecten
 * 4) Splitsing van 1 wooneenheid naar 2 wooneenheden
 * 5) Samenvoeging van 2 wooneenheden naar 1 wooneenheid

Hieronder volgt een globale inschating van deze kosten o.b.v. RIGO (2013). Zie het bouwkostencompas voor meer detail.

Sloopkosten
Volgens Rigo (2013), prijspijl van 1 jan 2012, exclusief BTW.:
 * Basiskosten bedragen tussen EUR 20,- per m2 bvo voor woningen en EUR 225, - per m2 bvo voor zware productiegebouwen.
 * Additionele kosten voor evt asbestsanering liggen tussen de EUR 50,- en EUR 100,- bvo.
 * Daadwerkelijke kosten varieren afhankeijk van gebouwtype en complexiteit (bijv. schadebeperking voor omgeving of afvoer sloopmateriaal in resp. binnenstedelijke en afgelegen locaties).

Deze kosten zijn vooral locatiespecifiek.

Bouwkosten
Deze kosten zijn vooral projectspecifiek (afhankelijk van gewenste woningtypen).

Ondergrond en infra
Het gaat in dezen om de fase van grondexploitatie. Dominante actoren in deze fase: gemeenten, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties.

Kostenposten:
 * 1) Bouwrijp maken
 * 2) Woonrijp maken

Bouwrijp maken
Onder bouwrijp maken wordt het zodanig bewerken van ruwe bouwgrond verstaan dat deze geschikt wordt voor de realisatie van vastgoed en infrastructuur.

Volgens Rigo (2013) zijn dit de belangrijkste kostenposten voor bouwrijp maken (exclusief BTW, prijspijl 1 januari 2012):
 * 1) Roeren (verwijderen bestaand groen en toplaag grond, sanering vervuilde bodem)
 * 2) Terreinophoging (met evt. voorbelasting)
 * 3) Drainage
 * 4) Aanleg ondergrondse infrastructuur (riolering etc., inclusief evt onderheiing))
 * 5) aanleg tijdelijke bouwwegen (inclusief evt benodigde verhoging draagkracht)
 * 6) realisatie waterberging en -gangen

Kengetal totale kosten bouwrijp maken (per m2 plangebied): EUR 30 - EUR 55,-

Deze kosten hangen vooral af van de locatie.

@Zijn evt proceskosten/uitstel/afstel door noodzaak archeologisch onderzoek hierbij inbegrepen?

Woonrijp maken
Woonrijp maken betreft de inrichting van de openbare, woonrijp te maken ruimte in een plangebied. Hiertoe worden niet de uitgeefbare kavels gerekend.

Volgens Rigo (2013) zijn dit de belangrijkste kostenposten voor woonrijp maken exclusief BTW, prijspijl 1 januari 2012):
 * 1) Aanleg van wegen, fietspaden, wandelpaden
 * 2) Aanleg openbaar groen
 * 3) Aanleg straatmeubilair (verlichting, bankjes, vuilnisbakken, speeltoestellen)

Kengetal totale kosten woonrijp maken (per m2 woonrijp te maken plangebied): EUR 35 - EUR 65,-

Deze kosten hangen vooral af van de aard van het project. Deze bepaalt in eerste instantie de dichtheid van bebouwing, waaronder het aandeel uitgeefbare kavels in het totale plangebied. Hoe lager dit aandeel, hoe hoger het aantal vierkante meters plangebied dat woonrijp moet worden gemaakt, en dus hoe hoger de kosten. De aard van het project bepaalt ook de kwaliteit van de openbare ruimte die moet worden ingericht. Deze is in de eerste instantie vastgelegd in algemene richtlijnen, zoals het gemeentelijke Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR).

Plankosten (overhead)
Onder plankosten worden de kosten verstaan die moeten worden gemaakt voor organisatie-, advies en andere proceskosten die samenhangen met de planvormiong en -uitvoering.

Voorbeelden:
 * 1) Projectmanagement
 * 2) Procesmanagement
 * 3) Stedenbouwkundige uitwerking (tekenen)
 * 4) Planeconomie (rekenen)
 * 5) Fiscaal advies
 * 6) Juridisch advies
 * 7) Omgevingsmanagement

Deze kosten worden ingeschat als percentage van de totale kosten van sloop- en woonrijp maken binnen het plangebied (dus niet over verwerving en bovenplanse voorzieningen). Dit percentage varieert van 15 - 30%.

Deze kosten hangen af van de gemeentelijke structuurvisie, locatiekenmerken en de aard van het project.

Bovenplanse voorzieningen en hoofdinfra
Kostenposten:
 * 1) (Afdracht t.b.v) benodigde aanpassingen hoofdinfrastructuur (aansluiting, 'upgrading', evt. aanleg geluidswering etc. )
 * 2) Afdracht aan andere ruimtelijke plannen (natuurontwikkeling, herstructurering)

Deze kosten hangen af van de gemeentelijke structuurvisie, locatiekenmerken (e.g., geluidsoverlast) en de aard van het project (e.g., omvang). Kosten voor hoofdinfra zijn hoger in het geval van uitleglocaties, vooral als het om grootschalige locaties gaat. Er kan dan niet zomaar worden aangesloten op bestaande ontsluitingen. Deze moeten worden uitgebreid of geupgrade. Andere kosten in dit kader die vooral voor uitleglocaties gelden: 'snijverlies' als gevolg van doorkruising van het plangebied door hoogspanningsmasten, (spoor)wegen, en de evt omleggingen en doorgangen of bruggen die daartoe koeten worden gerealiseerd evt. Indien gepaard met herverkaveling dan kunnen deze kosten in het geval van herstructurering ook hoog zijn. In dat geval moeten wegen, kabels, riolering etc. worden omgelegd.

Wet- en regelgeving
Deze kosten zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan en bijbehorende procedures. Ze kunnen als volgt worden uitgesplitst:
 * 1) onderzoek (geluid, bodem etc.)
 * 2) maatregelen die nodig zijn om aan de eisen te voldoen (geluidschermen en benodigde grond hiervoor etc.)
 * 3) extra plankosten die hieruit voortvloeien (inclusief plan- en project MER)
 * 4) rentelasten door vertraging als gevolg hiervan

De volgende thema's en bijbehorende landelijke regelgevingen zijn relevant in dezen:

= Rentelasten = Rente over financiering van voorinvesteringen. Deze is afhankelijk van:
 * 1) hoogte van de voorinvesteringen
 * 2) looptijd
 * 3) rentepercentage

= Links =


 * Ruimtescanner XL